前阵子有个刚拿到澳洲PR的朋友找我唠，说本来以为悉尼买房首付至少得凑个百八十万人民币，还得再攒两年，结果突然有人告诉他，掏35万人民币就能拿下一套悉尼的房，他第一反应是遇上骗子了，拉着我问了半天。我给他掰扯了半天，才说清楚是去年10月澳洲联邦政府放开的那个5%首付买房担保计划。

这个计划放开的尺度确实不小，收入上限直接取消，名额也不限制了，悉尼的房价上限从原来的90万澳元直接拉到150万。相当于政府给你做担保人，你只要凑齐房价的5%就能买房，还不用交贷款保险，这笔钱省下来少则两三万，多的能到六七万澳元。听着像天上掉馅饼也不假，到现在已经有三十多万人靠这个计划上了车。到今年4月的数据显示，已经有超过48000名永久居民通过这个计划买到了房，刚拿到PR的新移民哪怕之前在澳洲一套房都没有，直接掏5%的首付就能拿下悉尼150万澳元的房子。这事在本地社区吵翻了天，但对正在规划移民的人来说，确实是个得摸透的政策。

其实规则说起来很简单，正常买房首付不到20%的话，银行怕你还不上钱，都会要求你交一笔贷款保险，一套100万的房子这笔钱就要两三万澳元。走这个5%首付担保计划的话，有Housing Australia给你做担保，银行就不收这笔保险费了，你只出5%首付就能拿到贷款。去年10月政策放宽之后变化更大，原来个人年收入12.5万、家庭20万的上限直接取消，现在年薪40万也能申请，之前每年只有35000个名额，现在随到随批，除了悉尼，墨尔本的房价上限也从80万涨到100万，布里斯班从70万涨到100万。

PR持有者只要满足两个条件就能申请：年满18岁，过去十年内在澳洲没有持有过房产。注意是“在澳洲境内”，如果你在国内有房子，澳洲系统查不到，完全不影响你算“首次置业者”，这也是整个政策争议最大的地方。

本来这个政策推出来，是想帮那些凑不齐20%首付的本地年轻家庭圆买房梦的，结果放开之后，受益的人群却跑偏了。收入上限取消之后，年薪二三十万甚至四十万的科技、金融行业高收入人群也涌了进来，这些人本来完全有能力凑齐20%首付，现在有政府担保，干脆把更多现金留在手里，用最小的首付撬更贵的房子。有个年薪35万的IT工程师，本来只打算买100万的公寓，现在直接只出5%去冲150万的独栋。这类买家扎堆进中高端市场，直接把成交价抬了上去，去年第四季度，全国独栋房中位价涨了3.9%，公寓涨了3.5%。标普和保险委员会都发过警告，说这个计划可能短期推高房价5%到10%，今年三月穆迪的报告也显示，悉尼中位收入家庭要把40%的税前收入用来还房贷，是全澳压力最大的城市。

那48000名PR持有者里，有一部分是真的首次购房刚需，但还有一部分是在母国已经有房产，来澳洲重新按首次置业身份拿福利的群体。政府现在根本没能力核查申请人的海外资产，这个漏洞引发了不少本地纳税人的不满，社交媒体上“用纳税人的钱帮移民买房”的讨论一直没停，政策的政治压力越来越大。

要是你现在正打算移民澳洲，完全可以把这个政策算进你的财务规划里，5%首付意味着不用变卖国内所有资产凑钱，PR到手就能启动买房流程。一套100万的房子首付只要5万澳元，算上印花税和律师费总花费不到10万澳元就能把房子定下来。但贷款多了月供压力也大，95万贷款按现在6.2%的利率算，月供大概6200澳元，一年就要还74400，家庭税前年收入要是低于15万澳元，月供占比超过一半，日子会过得特别紧。

要是你已经在澳洲了，买房的时候也得把这个政策对房价的抬升作用考虑进去，现在悉尼150万以下的房产市场竞争特别激烈，卖家也知道买家能走政府担保，报价都会故意往高了提。而且这个政策现在没说截止日期，但反对的声音越来越大，说不定哪天就重新加收入上限，或者收紧PR的申请条件，真要打算用得赶早。

真要下决心用这个政策，最好先把账算明白，别光看着首付低就头脑发热。拿悉尼一套120万的房子举例子，5%首付的话首付只要6万澳元，贷款114万，按6.2%的利率30年期算，月供大概7000澳元，30年总利息约138万，加上本金一共要还252万。要是按20%首付买同一套，首付24万，贷款96万，月供约5900澳元，30年总利息116万，总还款212万。算下来5%首付要多花40万澳元，但你能少掏18万首付早两年入场，要是房价每年涨3%到5%，早两年入场120万的房子就能多涨7万到12万，差不多能补上利息的差额。但要是房价横盘甚至下跌，5%首付相当于用最高的杠杆扛最大的风险，亏起来也最多。怎么选全看你收入稳不稳定，家庭现金流够不够，还有对未来房价走势的判断。

我之前跟澳洲本地做了十多年房产中介的朋友吃饭，他提了个很少有人聊到的点：现在大家都在算首付差多少，利息多多少，上车早了赚多少，很少有人注意到，用这个政策买的房，之后要是想转手，限制比普通贷款买的房多得多，而且政府作为担保人，一旦你断供，优先处置房产的是政府，甚至会影响你后续的福利申请。还有个挺有意思的事儿，我最近接触到好几个为了蹭这个政策急着上车的新移民，连自己买的区附近有没有超市、学校都没搞清楚，就冲着150万的政策上限闭眼冲，现在住进去才发现通勤要一个多小时，孩子上学也不方便，想换房又要亏一大笔税费。我有时候也在想，大家总说福利不薅白不薅，可这个政策本质上是让普通人加最高的杠杆接盘现在的高房价，要是未来房价涨幅跑不过利息，或者利率继续涨，这到底是薅了政府的羊毛，还是掉了政府挖的坑？反正我是觉得，要是真的打算在澳洲长期定居，工作也稳，能扛住每月的房贷压力，那用这个政策确实能省不少心。要是本来收入就不稳定，还想加杠杆投资赚差价，真没必要冒这个险。