2026年的欧洲投资移民市场，正在经历一场静悄悄的革命。
葡萄牙2023年取消购房路径，西班牙2025年全面废除黄金签证，马耳他投资入籍计划被欧盟法院裁定非法——"买房拿身份"这条曾经最便捷的欧洲移民通道，正在加速关闭。

取而代之的，是基金投资、创业投资、文化捐赠等多元化路径。欧洲投资移民，正式进入"去房地产化"时代。

一、欧洲"去房地产化"时间线

2020年：塞浦路斯叫停投资入籍

塞浦路斯护照计划因被曝存在欺诈漏洞，被政府紧急叫停。这是欧盟施压成员国收紧"黄金签证"的开端信号。

2023年：葡萄牙关停购房路径

葡萄牙宣布取消住宅房地产作为黄金签证的合格投资类别，终结了欧洲最受欢迎的房地产投资移民项目之一。基金投资仍保留，门槛25万欧元起。

2025年4月：西班牙全面废除黄金签证

西班牙国会通过第1/2025号组织法，自2025年4月3日起废除整个黄金签证计划，包括：

• 50万欧元购房投资

• 100万欧元股票/银行存款投资

• 200万欧元国债投资

• 创业项目投资

据Visit World报道，2013-2023年间西班牙共发放14,576份黄金签证，其中94%与房产投资相关。在巴塞罗那、马德里、马拉加等热门城市，黄金签证相关房产交易占比一度高达5%-10%。

西班牙首相桑切斯明确表示：关停原因是该计划推高了本地房价，加剧了住房市场压力。

2025年4月：马耳他投资入籍被判非法

欧盟法院裁定马耳他投资入籍计划违法，该计划随后被撤销。欧盟不再有任何有效的投资入籍途径。

马耳他仍保留永久居留投资计划（MPRP），但入籍通道已彻底关闭。

二、希腊：最后的"购房堡垒"能守多久？

在欧洲各国纷纷收紧的大环境下，希腊成为"欧洲最后一个低门槛购房拿卡项目"。

但希腊也在步步收紧：

表格

时间	政策变化
2013年	推出黄金签证，25万欧元统一门槛
2024年9月	三轨分区涨价：80万/40万/25万欧元
2026年	政策稳定执行，但25万欧商改住存量极少
未来	计划推出25万欧创业投资通道

25万欧"商改住"：稀缺中的稀缺

当前希腊25万欧元档位仅适用于：

• 商业/工业/酒店类建筑改建为住宅

• 保护性建筑修复项目

这类房源需经希腊文化部、住房部联合认证，市场存量极少，且严禁用作短期租赁。

政策转向信号明确

希腊主流媒体近期接连释放关键信号：政府计划推出新的创业投资移民通道，投资额设定为25万欧元。据绅移移民分析，这很可能是购房政策的一次战略性转移——从"买房拿身份"转向"投资创业拿身份"。

回顾欧洲移民政策演变路径，从舆论造势到提高门槛，直至最终关停，步骤清晰可循。希腊已然迈出实质性步伐。