投资买房缴税缴得心痛？

在如今货币极易贬值的情况下，聚集更多的钱投资是越来越多人的选择了。而其中，房产投资成了一块香饽饽。可是房产置换赚钱的过程中，要上缴Uncle Sam的大笔大笔资产利得税，是很多投资人的痛点。 

比如，吴女士——

吴女士是最早办美国投资移民的一群人，并且在前几年已经顺利拿到绿卡，开启了美国新生活。作为资深房产投资人士，吴女士在美国安顿下来之后，开始考察美国的房地产，算下来觉得美国房产投资具有高租售比、保值增值能力强等优点，所以在五年前以70万美元的价格在纽约郊区购入一套二手联排别墅出租，后来也把贷款付清了。现在该联排别墅的市价为100万美元。

最近吴女士发现曼哈顿的公寓新楼盘很多，品质和设计都非常好，而且曼哈顿的高级白领租客很多，所以她打算把联排别墅卖掉，换成曼哈顿的新公寓。

联排别墅的增值有30万美元，吴女士有什么办法可以避免马上缴纳这部分增值的资本利得税吗？

可是

答案是有的！

这就是美国地产投资的利器-1031交换延税条款

若吴女士选择利用1031条款，在45天内确认新房产，并在180天购入，用作投资或商业使用，就可以帮助她延后所需缴纳的税收，顺利购置新房，还可将延后的税用于更多地方的投资使用。

这能让投资人“握着钱”暂时不用交给美国政府的税法条款究竟是何方神圣？

"1031 "是美国税法中的第1031 款,  英文全称是"Internal Revenue Code Section 1031"。该法条规定：“如果交换的财产是用于企业生产性使用或者投资，并且这样的财产是用于交换类似的资产，那么交换过程中的经济利益得失不予承认。” 

在房产交易中，根据" 1031 "，如果投资人将旧房子( 称做 Relinquished Property) 卖掉,  用所赚的钱又买了一栋房子( 称做 Replacement Property) ，则所赚的钱可以暂时不交税(Tax Deferred) 。

具体做法是:  投资人将旧房子卖掉,  要在45 天之内找到另一处房子,  要签好买房合同,  然后在 180 天之内要过户。卖房的钱,  投资人不能动用,  应放在“中间人”（延税律师）那里,  称做"Qualified Intermediary " ,  在买另一处房子时, 直接转到第二个房子里去,  这第二个房子与第一个房子应属于"同类型"房子(Like Kind) ，即投资型的房产。

1031延税要注意哪些呢？

1、1031法适用的投资类型

不是所有投资都适用1031延税法。该法案仅适用于在美国境内的投资和商业用途的房地产或不动产 (Real Property) 和动产 (Personal Property)。

商业用途指持有房地产用于交易、生意或投资，包括出租住宅、办公大楼、农田和商业房地产等。

财产交换必须是同样性质，但可以质量高低或级別不同。如公寓大楼可以与办公大楼交换，出租房可以与土地，土地可以与办公大楼等等。

一些个人资产的交换（比如艺术作品），是可以应用1031法则的。

注意，不能用于自住房屋的买卖，也不能用于股票、债券等财产的交换。

2、新房>旧房

你购买新房的价格一定要等于或大于旧房的价钱，否则任何有余留的部分都要缴税。

3、45天的概念

在卖掉旧房的45天内，起码要找好最多三处新的房产，登记在律师处。未来你买的新房必须是你选定三套中的一套，不能换成其他房产。

4、180天的概念

卖掉旧房的 180天内必须过户，否则1031延税失效。请一定记住，180天不是半年，不是6个月，而是整整180天。

5、1031尽早准备

使用1031延税要尽早准备，找有相关经验的地产经纪协助处理整个换房事宜，把握好时间点，各个环节都要事先规划好。千万不能在卖掉旧房后，才想到要用1031，那就too late了。

6、卖掉旧房的钱放到哪里？

用于1031延税部分的资金一定要存放到1031延税的律师处。这笔资金不能放入自己的账户，也不能放到你聘请的律师账户。

7、考虑房贷和其他贷款

投资者需对将出售资产相关的所有房贷或贷款都进行考虑。假如投资者并没有资金剩余，但是资产的贷款一同转移了，则该部分的资本利得将与剩余资金进行相同处理。例如，投资者的旧资产有100美元的房贷，但新资产的房贷只有90万美元，投资者则有10万的利得，需对其缴税。

8、对度假屋应用1031较为困难

2004年，国会缩小的1031法则关于度假屋部分的漏洞。不过，纳税人仍能将度假屋转换成租赁资产并使用1031法则。举个栗子：乙停止使用湖边小屋，并将其出租长达6个月或一年，之后将这湖边小屋与其他不动产进行交换。如果确实有租客，而且以商业方式经营，那么投资者可将度假屋转换成投资性资产，即符合1031法则应用条件。但如果只是空置，并没有真正租客入住，那就不行。事实和时机都是十分重要的。虽然对于出租时间并没有明确规定，但是6个月可能不太够，一年会比较好。

需要注意的是1031的功能是延缓交税，不是免税。但在金钱越来越贬值的情况下，同样的税款越晚交越合适，这也是一种变相的资产增值。所以遇到相关情况，还是需要找到专业的律师咨询一下。