租赁就业将不计入EB-5就业创造数据

移民局于美国东部时间2018年5月16日在官网发布了就业计算的新政策（USCIS Policy Alert，PA-2018-03），租赁就业（Tenant-Occupancy）的计算方法将不再被移民局认可。

按照之前的就业计算方法，EB5项目（一般是地产项目）中，未来的租客创造的就业，在满足一定条件下可以通过租户模型的计算方法，计入项目创造的间接就业。

但根据昨天发布的最新政策，移民局认为租赁就业创造模式缺乏合理性，EB5投资人的资金和项目就业创造之间的关系太过牵强，因此不再认可此模型下的间接就业计算数据。

最新的政策对投资人的申请和项目会带来哪些影响？

1、对于2018年5月15日之前项目方已经提交的I-924申请和EB5投资人提交的I-526/I-829申请，如项目就业计算涉及到租赁就业的计算，无论是否已经获批都不受新政策的影响，仍依照之前的规定审查。

2、对于2018年5月15日之后提交的I-526/I-829申请，如果项目方已在2018年5月15日前提交了I-924申请，无论I-924是否获批，投资人的I-526/I-829的项目涉及租赁就业的，也不受该政策变动影响。

3、对于2018年5月15日之后提交的I-526申请，如果项目涉及租赁就业的计算，且项目方也未在2018年5月15日之前递交I-924申请，投资人应当注意，该项目之前就业创造的计算将受到影响，可能面临项目创造就业不符合移民法要求的至少10个合格就业的风险。

延伸阅读：租赁就业的前世今生

租赁就业被移民局认可最早追溯到2012年12月20日美国移民局发布的指导备忘录(Guidance Memorandum, GM-602-0001)。在此之前，移民局发现很多项目在就业创造的计算中将租赁就业也算在内，大量发出RFE要求项目方提供更多的材料证明使用租赁就业计算方式的合理性。考虑到租赁就业已经被大量使用在项目就业计算中，移民局允许在符合一定条件下，租赁就业也可以计入项目创造的就业数量。

2012年发布的指导备忘录有条件规定，在满足下列条件时，项目未来的租客创造的就业可以计入项目的间接就业：

1. 该就业必须是新创造的。如果该就业之前已经存在，例如店铺的营业员之前在A店工作，由于新店B开业，将该雇员从A店换到B店，那么该就业不能算作新创造的就业。

2. 必须能证明项目完工提供的可租空间带来的经济效益，对于未来入住的租户所在领域的发展可关键性地打破其发展壁垒。例如：

1) 若该领域受制于租赁面积，新项目的落成为该商业领域提供了更多广阔的平台，创造了更多的就业。

2) 或者在高失业率地区，如果项目无法吸引更多的收入和劳动力，那就要重点介绍该项目的落地可以填补已存在的投资的空白，为租客的商业提供了新的契机。

同时，移民局对于批准的使用租赁就业的项目，在其批准信中会载明：如果实际租户未能按照模型预测创造就业，则该情形可能会影响投资人I-526或I-829审理结果。

比如，模型中预计的租户将从事餐饮业，预期的模型计算数据符合移民局要求，但是实际招租没能按照计划进行，没有餐饮业入住。单一的这种情况，并不会必然导致项目被拒。

考察就业的指标，是个综合任务。如果项目方的直接就业创造已经符合要求，或者除租赁就业以外的间接就业人数已经足够，投资人不会面临就业创造不达标的问题。相反，如果某项目的就业创造很大程度上依赖租赁就业，而后期租赁计划没能实现，则投资人的申请很可能因就业创造不符合要求被拒。