希腊带租约房产的法律注意事项

作为“一带一路”战略在欧洲的重要支点，希腊正成为中国通向欧洲国家的桥梁。

越来越多的国内投资人把目光投向了希腊房地产市场。有的投资人在投资房产时会比较偏爱带租约的房产。

房产在未出售前，开发商为了减少空置率，迎合市场，会对一些一手房预先进行出租，这就是带租约房产。

投资人购买带租约房产后，依然是房产的第一持有人。这类房产是一些投资者的良好选择，在完成过户地契以后，租赁合同可以直接转到投资人的名下，并开始收取租金。但是在投资买房的过程中，我们的投资者难免会遇到一些困惑。

在这里，我们针对带租约房产可能涉及到的法律条款，给投资者提供一些建议，以供参考。

本期的核心问题是：投资人是否有权利在过户以后立即提出涨租金，并让租客搬走？
答案是——没有。

下面我们以F先生的案例来进一步说明原因。

案例

希腊投资人F先生购买了一套带租约的房产，房产所带租约在投资人过户地契前就已经存在，并且合法有效，租客在这套房产里已经租住多年，租赁合同未终止并长期有效。F先生在2017年8月签订购房预订协议。到了2018年1月，F先生完成过户地契，并立即提出涨租金，或者让租客直接搬走，重新按照投资人意愿找寻新的租客。

但作为房产产权的所有者，F先生却没有权利提出涨租金，并让租客搬走，这是为什么呢？

这在我国的法律条例中也有相关规定。我国《合同法》 第二百二十九条明确规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。

希腊当地法律与我国《合同法》类似，优先保护租客的权利不受侵害，这一条法律规定被称为“买卖不破租赁”。

司法解释是，当出租人在租赁合同有效期内将租赁物的所有权转让给第三人时，租赁合同对所有人有效。在这里我们引用了一段法律原文，供投资者参考。事实上，以下这份法律原文中所引用的“Kauf bricht nicht Miete”就是买卖不破租赁的原则。

“买卖不破租赁”的适用条件还有如下四个：

存在合法有效的租赁合同；

出租人或租赁物的所有人将租赁物的所有权让与了第三人；

租赁物已经交付于承租人；

所有权发生变动是在租赁期间。

此外，投资人在购房时就应考虑到租赁问题。

购房时，投资人应充分了解房产原有租赁合同的规定，与开发商及租客及时协商，确定好后续租金以及租赁期限，并达成书面协议，尽可能规避日后发生的租金纠纷，避免自身收入损失。