澳洲房产既稳健又长期处于供给不足的状态

现在，境外资产配置成为主流趋势已成为事实。根据FT Confidential Research的数据显示，可支配资金在60万-600万人民币的家庭，境外资产的配比已超过25%。

对于中国的房产投资人来说，依然是房产为王，住宅业务再次成为中国海外投资者的首选，这部分高净值家庭中有71.6%的受访者表示，他们在海外拥有自己的住宅物业。

在诸多的境外投资目的地中，各个国家都有着各自的投资优势。其中最主要的有美国，英国，澳大利亚和加拿大。

海外可选择的房产投资市场各有不同，澳大利亚在境外投资占比中名列前茅，但澳洲房地产为什么会处于并长期处于供给不足的状态？

首先我们做房产投资的时候肯定都是以回报为目的的，主要的有两种，一种就是资本增值，另外一种是租金回报。决定他们的回报的最主要的原因我认为是供需矛盾。

这一点以我们国内的房产市场举例，大家可能更有感触。

国内房地产市场虽然深受政策调控影响，似乎跟市场本身的关系没有那么大，但实际上，供需的矛盾对中国房产市场的本质影响是非常大的。我们这么分析一下：在59-61年三年自然灾害之后，新中国新生人口开始井喷式暴增，当时很多的家庭都至少有3、4个子女，当八十年代这些子女成年之后，对于住房的需求加剧了原有福利分房制度的不合理，这也是由于巨大的刚需和供给的不足，推动了国内在1980年左右开始了商品房的发展。接下来的一波就是我们80后这一代人，当我们成家立业，开始考虑结婚买房的时候，人口红利又让房地产进入到了最辉煌的时期。

同样的原理我们可以用来衡量各个国家的房产市场潜力。例如美国，加拿大，澳大利亚，这些国家都是典型的移民国家，拥有大量的涌入人口。而中国和印度，有着大量的新生人口，这也是为什么这些区域的房产市场在需求上都是非常的强盛的。而像英国，日本这样的低生育率，从整体的人口需求上来说并不是房产投资的很好场所，这两地房产的涨幅，让投资人更多的看中的是英镑探底后的反弹和日本房产危机之后的恢复机会。

澳大利亚是一个较为年轻的国家，大量的人口都是当年二战之后的移民潮而来的初代移民，以及后面Baby Boomer（1946-1964年）这一代。澳洲现在的退休年龄是65周岁，平均寿命是85周岁。所以从2011年开始已经有大量的Baby Boomer开始步入退休生活。

对于澳洲政府来说，2011年开始，大量的劳动力进入到退休阶段，而作为一个高福利国家，退休公民往往不仅不缴纳税收还能领取高昂的社会福利，如果后续没有年轻的劳动力来支撑国家经历发展动力，这对政府来说压力就太大了。

所以澳大利亚有两个非常重要的政策方向：

1、鼓励生育

在澳洲，生孩子有各种各样的补贴，有家庭税务补助计划，托儿费用的补助，低收入的补助，请了假照顾孩子还有补助，总的来说就是再苦再穷也可以生孩子。现在澳洲的各个城市到处都能看到婴幼儿，这些新增人口长大后对于房产的需求是必然的。当然政府不能单独依靠生育来解决劳动力的问题。毕竟孩子到成年能参与工作是有十几年的时间的。所以澳洲的第二大政策也是随之而来。

2、移民增多

政府发现到2011年大量人口进入老龄状态，所以原本维持在16万多的移民配额在2012年提高到了184998，随后到了190000，一直维持到现在。对于房产投资来说，新来的移民人口，不管是租房还是买房都是很大的刚需力代表。

澳洲人口结构导致的这两个政策无疑给房地产行业带来了人口红利，这一波状态还至少将一直持续到2031年（第一批1946年出生的人，到达平均寿命85岁）。

那么，上面的段落说了澳洲对于居民住宅有着非常强大的需求。那另一方面的就是与之对应的供给呢？

澳洲的住房供给一直是小于整体的住房需求的。在2014年的时候甚至住房的累积缺口超过10万套——以下图表中蓝线是需求，绿线是供给，红线是供不应求的累积差额。

在澳洲供给的不足主要是由于以下几个原因：  

1、严苛的开发控制

在澳洲这个法制国家，土地私有化，对于一个区域的规划需要经过层层投票和商讨，整个流程相当的漫长。

2、严格的土地释放流程

经过了漫长的开发流程审批之后，到真正的土地释放开始建造之间，其中便进入了新一阶段的文件审批，又是一个新的繁琐而漫长的过程。

3、漫长的基础设施建设

关于这个点，往积极里想那叫做做事一丝不苟，往不好的讲叫做效率低下。一般我们国内几个月可以建好的独栋别墅，在澳洲基本需要1年的时间。

对于这种人口越来越多，需求变得越来越大，但是供给却一直没能跟上的市场，澳洲的供不应求缺口显然还是存在的，现阶段依然还是需求大于供给。

除了供需矛盾，澳洲房产市场还有着很多国家没有的稳健性。

在1987年的时候澳大利亚就规定海外人士不允许购买二手房。这个看似荒唐的政策却是房价稳定的一个定心丸。不论房产泡沫如何，新房的定价是多么的离谱。最终银行贷款也好，二手房估价也好，都是按照本地二手房的销售价格来作为依据的。就算是海外人士的热情不减，资金再多，也无法直接冲击本地的二手房市场。所以在一波波移民人口冲击澳洲房市的时候，这里的房价增长依然非常的平稳，很难出现非常规暴涨或暴跌的情况。

下图是澳洲房价从1926年到2016年的数据，蓝线是澳洲住宅房产在1926-2016的年度增长曲线，它的年均增幅在11%。可观并且非常的安全稳健。

最后，简单一提：作为中国的前三大教育输出国，澳大利亚的教育质量在中国乃至全球也被广泛认可，在2016年澳洲政府也正式开放了小学生留学签证。而随着国内房价的暴涨，对遗产税房产税的担忧，以及投资环境的苛刻，空气质量和食品安全的隐患，越来越多的家庭开始选择置业澳洲，为自己也是为子女做将来的打算。

对于海外资产，越来越多的人之所以会选择投资，更多的是在于看中它的稳健安全，看中的是它未来带给自己的保障，并且在一定程度上分散自己的资金风险。