移民美国干货！不回国如何处理国内房产？
怎么不回国处理自己在国内的房产呢？首先，这个问题，要分两种情况，一种是本人还保留了中国国籍，一种是已经加入美籍的华人，两者的步骤是不一样的。
房地产在中国过户，委托书须经过公证/认证才有效。我们先来看看比较容易混淆的两个概念：公证和认证。
1、公证
依照《中华人民共和国公证法》、《维也纳领事关系公约》、中美领事条约，驻美国大使馆（总领事馆）可以为旅居美国的中国公民办理公证。
使领馆受理的公证申请种类主要有：委托书；声明书；文书上印鉴签名、日期属实公证；指纹公证等。
外国人（含外籍华人）应在美国当地有资格的公证机构办理公证。公证文书如需送往中国使用，还须办理美国政府部门的认证（Authentication）以及中国驻美使领馆的认证（Legalization）。
小结：国籍是中国的，直接办公证；是外籍的，要先到有资格的公证机构办理公证，然后还要办理美国政府部门认真和驻美使馆认证。
2、领事认证
大使馆可以为由美国有关机构出具、并经美国务院认证的、拟送往中国使用的公证书或者其他证明文书等办理领事认证。
总领事馆可为由美国有关机构出具、并经领区内各州州务卿认证的、拟送往中国使用的公证书或者其他证明文书等办理领事认证。
送往中国香港、澳门地区使用的有关文书，无需办理领事认证。有关文书经美国当地机构公证，并经有关州务卿或美国国务院办理附加证明书（Apostille）后，即可在香港、澳门使用。
小结：这里，认证用的最多的有在美国结婚的结婚证明、在美国出生的孩子的出生证明等，多是需要回国上户口的时候用的材料。还有留学生的毕业文凭认证，如果打算海归，最好提前办好。认证要先由当地公证员（Notary Public）办理公证，然后是所在州州务卿认证，然后根据中国驻美使领馆领区划分，属于总领事馆所辖领区的，请向相关总领事馆申请领事认证；属于大使馆所辖领区的，须送美国国务院办理认证后，再送大使馆申请领事认证。一定要按辖区哦，不然会被据的。
下面我们来看看具体条件、材料和步骤：
1、有中国国籍的中国人
1）申请条件
（1）申请人必须为居住在美国的中国公民。临时出国的中国公民（如持美国B1/B2类签证）申办公证，仅限在美国境内处理死亡案件等紧急事项。
（2）申请人应根据本人的居住地，按驻美使领馆领区划分，向相应的使领馆提出公证申请。如未能按照领区划分递交申请，该申请可能会被拒绝受理。
（3）使领馆可以受理的公证种类：委托书；声明书；文书上印鉴签名、日期属实公证；指纹公证。
（4）申请人应当具有完全民事行为能力。申请人系无民事行为能力人或限制民事行为能力人的，应由法定代理人（即监护人）代理并陪同申请人本人前来使领馆办理。
注意：
使领馆不予办理公证的情形
（1）申请公证的事项不真实、不合法的，申请人提供的材料不充分，虚构事实或者提供虚假文书申办公证的，以及有不按规定支付公证费等情形。
（2）不办理合同、协议类公证。不动产公证以及公司章程、注册文件、招标投标、票据、贷款等公司、金融事务公证上述类别的文书应在中国国内或美国当地公证机构办理；不动产公证应当在不动产所在地公证机构办理，公司、金融事务公证涉及我国或驻在国金融、公司法律事务，应在中国国内或美国当地公证机构办理。
（3）不办理出生、死亡、无违法犯罪记录等公证。事实发生在中国的，应向国内公证机关申办；事实发生在美国的，应向美国政府部门申办证明，需拿回中国使用的，须按认证程序办理。
（4）不为中国国内出具的证书办理公证。如，中国国内出具的学历学位证书、职业资格证书、驾驶证、出生证、结婚证等。
对使领馆不能办理的公证种类
当事人一般可在美国当地办理公证，然后按照认证程序向大使馆或总领事馆提出认证申请；需在国内公证机构办理公证的，如当事人身在国外、不便回国办理，可以委托他人（国内亲友、律师等）到国内公证机构办理；如国内公证机构要求，当事人可在使领馆办理委托国内亲友代为办理有关事项的委托书公证。
2）申请各类公证需要的材料
（1）填妥的《中华人民共和国驻外使领馆公证认证申请表》1份（不可提前签名和填写日期，须在领事官员前签字或捺指印）；
（2）申请人有效中国护照原件及带照片资料页复印件（或法人资格证明及其法定代表人的身份证明，其他组织的资格证明及其负责人的身份证明）；以及中国身份证原件及复印件（如适用）；
（3）申请人有效的在美合法居留证件原件和复印件（如绿卡、工卡、I-20表等）；
（4）根据申请公证种类，提交其他材料
（5）涉及重要财产权利转让、变更等与申请人有重大利益关系的事项，应根据领事官员要求谈话，并在《房产事务公证接谈笔录》上签名或捺指印。一般公证事项，需填写普通《接谈笔录》并签名；
（6）申请人自行按国内文书使用机构要求，并参照使领馆网站提供的参考模版准备好委托书或声明书等文本，不可事先签名或填写日期。
请注意：
（1）申请人草拟委托书、声明书、诉讼文书等时，需打印或清晰书写，不得涂改。
（2）申请人应仔细检查文书各项内容，如有遗漏或错误，责任自负。
（3）公证文书须在使领馆可受理的公证范围（见申请条件）。
申请房产委托书公证还需要提交：
（1）委托书文本；
（2）涉及房产转让的，应提交房产证原件或复印件；若房产为二人及以上共有，还需提供共有人的结婚状况证明（如结婚证或离婚证）复印件。
申请房产委托书公证具体要求
（1）当事人亲自申请并在领事官员面前在委托书签字；
（2）转让房产但没有房产证的，可先办理委托他人领取房产证的公证；
（3）房产证登记为二人及以上共有的，应当所有产权人共同办理；不能到场的应有本人签署的书面意见书。
房产委托书不接受邮寄申请；普通办理时间为4个工作日，每份20美元；加急办理需2-3个工作日，每份加收20美元；特急办理当日取证，加收30美元。健在证明免费办理，当日可取。
支票的收款人：
（1）在大使馆递交的申请，收款人应为Chinese Embassy。
（2）在XXX领事馆递交的申请，收款人应为Chinese Consulate in XXX。
接受现金支票( Money Order或Cashier's Check )、公司支票、MasterCard或Visa Card信用卡，不接受现金和个人支票。
领公证的时候交钱。
3）其他情况：
转让房产但没有房产证的，可先办理委托他人领取房产证的公证。
中国大使馆和总领事馆不办理房产赠与公证，当事人可向美国公证员( Notary Public )申办公证，再按认证程序办理认证。
2、美籍华人
美籍人士如需办理送往国内使用的文书，比如房产委托书，要先在美国当地有资格的公证员处办理授权委托书公证，然后按照认证程序，办妥州政府或美国国务院的认证后，按照领区划分，送总领事馆或大使馆办理领事认证。
认证可以委托他人办理而不用亲自前往。办理时间和收费与上文办理公证相同。
常见问题回答：
我是美籍华人，需要委托他人处理在中国的房产，能直接到大使馆/总领事馆办理公证吗？
不能。使领馆只受理中国公民的公证申请。美国籍人士如需办理送往国内使用的文书，请在美国当地有资格的公证员处办理授权委托书公证，然后按照认证程序，办妥州政府或美国国务院的认证后，按照领区划分，送总领事馆或大使馆办理领事认证。
未成年人能否申办公证？
未成年人是可以申办公证的，但应由其监护人(也即法定代理人)代理。未成年人的监护人首先是其父母；在其父母死亡或者无监护能力时，为其祖父母、外祖父母，或成年的兄姐等。
我想在中国国内办理购买或出售房产等事宜，但本人无法回国，如何办理相关手续？
你可向使领馆申请办理购买或出售房产委托书的公证，把相关事务委托给他人办理。
委托书、声明书能否由申请人提前签好名字再送至使领馆办理公证？
不可以。委托人、声明人必须亲自到使领馆，在领事官员面前，在委托书、声明书上签名或捺指印，不可提前签名或填写日期。
我想委托他人出售国内房产，但房产证还没有拿到，如何申办公证？
你可以先申办委托他人在国内房管部门办理和领取房产证的委托书公证。取得房产证之后再办理售房委托公证。
夫妻婚后购买的房产是否应当两人共同办理房产委托书公证？
夫妻共有房产是房产共有情形中的一种。公证事项涉及对共有房产进行转让、管理的，应当全体共有人共同申办或经其他共有人书面同意。通过房产证等能证明确系夫妻共有的，应当夫妻二人共同申办公证，一方不能到场的，须出具经公证的另一方的书面同意书。
对委托书的形式有没有什么特殊要求，是应当自行书写还是按国内房管部门等提供的样本填写？
根据有关法律规定，委托书一般包含下列内容：委托人基本情况，受托人基本情况，所涉房产的具体情况，委托原因，委托事项，委托权限和委托期限，受托人有无转委托权，委托人的签名、捺印，日期等。
委托书可由当事人自行草拟打印或根据国内有关机构的要求制作。委托书内容不完备或表达不准确的，当事人应当自行更正；委托书中不得有违反法律规定或虚假、不当的内容。
小结：本文适用于比较简单的情况，如房产证上的拥有人和实际情况不同，那么最好还是亲自回国办理或者咨询律师。需要注意的是：一旦授权成功，被授权人将获得代为处置房产的权利。因此申请人需要选择一位有处理能力，值得信赖的委托人作为被授权人。