盘点全球热门地产投资国与它们“风格迥异”的税制

Dear you，之前我推送过关于《2016全球财富报告》的文章（历史消息可查）。《财富报告》中列出了全球地产投资热门城市，分别是：洛杉矶，马德里，伦敦，柏林。这些城市分属不同的国家，想要在这些热门城市投资，必然是要了解这些“风格迥异”的税制。 在这里，Sofia想提前说明一下：这篇推送或许读起来没有那么那么的轻松，但如果你耐心的看到最后，或许能有不小的收获。那么，我们开始吧！Sofia

全球税负痛苦指数排行榜

或许我应该先解释一下“负税痛苦指数”的概念。

税负痛苦指数：是根据各地的公司税率、个人所得税率、富人税率、增值税率，以及雇主和雇员的社会保障贡献等计算而得，指数越高意味痛苦程度越高。 上图是福布斯杂志推出其最新《 全球税负痛苦指数排行榜》。从图上我们可以看到：中国大陆排名全球第二税负痛苦地，排名第一的则是法国；卡塔尔、阿拉伯联合酋长国和中国香港地区则分列全球税负痛苦最轻地区的一，二，三位。其中卡塔尔只征收公司所得税，而阿联酋没有公司税但征收社会保障税。 现在，我想你已经很明确：税率低且社会保障完善的国家，税负痛苦指数会比较低。对于投资热门地自然也是如此。高净值人群所考虑的投资回报里，赋税是最重要的一项，我们来仔细瞧瞧吧。

热门地产投资国"税项”盘点

在盘点不同国家之前，我想先列出这些国家在《全球税负痛苦指数排行榜》中的信息，或许可以帮你更容易对比出它们之间的差别：

这些数据，应该已经给了你一个初步的印象。至少，在投资国家的选择上已经有了一个大致的方向。但这只是一个参考，真正的税率不可以仅仅只靠几个数字来决定，一定要具体了解才好。接着往下看吧~

01  美国（洛杉矶）

投资人选洛杉矶进行地产投资，牵扯税项包括： 房产税，个人所得税，增值税，继承税。

房产税在美国房产税每年都要支付。洛杉矶位于加州，而加州的房产税为1.2%。

个人所得税：按照美国税法，不居住在美国的非美国公民，在美国投资地产的收入没有税务豁免权。因此，收入需要交税。倘若地产是投资人在美国的唯一的投资，且没有挂靠其他商业投资时，全部的租金都需要交税，税率为30%。

增值税如果投资人持有房屋时，房屋增值了，这不需要支付增值税。但地产的升值会导致政府对持有房屋的估价提升，地产税也自然水涨船高。这时如果出售地产，增值的部分就需要交税了。

在美国，美国居民只有持有的第一套自住房无须交税；外国投资人投资的租住屋，即便是第一套也需要交增值税。（在这里有两个关键词：第一套&自住）

这样看来，增值税虽然不会体现在每个月的地产收入或是成本上，但一定会影响套现，自然也会影响收回成本的时间和投资回报率。

继承税其实对于继承税我真的不知该说些什么，继承税也没有其他税项复杂。我只能说，继承税对于全球的高净值人群来说，都是一个最想解决也最难解决的问题。对于美国的继承税，我只能说，非常高！（或许有人会称之为敲诈）

在美国，美国公民的免税继承额为500万美元，但非常住美国的外国人的免税继承额仅有6万美元。

02  英国（伦敦）

个人所得税在英国的非英籍房屋所有人出租房屋，获得的收入须缴纳个人所得税，税率为20%。但房东可以用正当的物业支出来抵消部分税金。如：付给银行的按揭贷款的利息可以抵消部分税金，另外,所有的物业维修维护费用也可以用来抵消部分税金。

此外，英国政府还允许房主将租金收入的10%从个人所得税中扣除，以补偿房屋的折旧费，及房屋维护，室内装修等开销。因此，除去合法扣除的部分，境外房产投资者所需缴纳的税金并不多。

另外，英国的个人收入还有一定的免税额度：自2011年4月6日起，65岁以下税民个人所得税免税额增致7,475英镑。超过免税金额的个人年净收入部分在37,400英镑以下的，按20%收税。另外中国和英国在1984年签订了一项特殊的税收协定，其中明确申明任何来自英国的财产的收益，如果已经在英国交税，在中国将享受免税优惠，此项税收的优惠政策避免了中国房产投资者重复纳税。

资产收益税非英籍房产投资者通常无须对出售房产的盈利缴纳资产收益税 (在过去5年之内被列入法定英国居民的投资者除外)。

印花税在英国买房需要缴纳土地印花税。英国的印花税税率比其他主要欧盟国家都低。2012年3月21日最新推行的具体征收标准如下：

总价值在25万英磅以内的印花税税率为房产的1%;总价值在25万至50万英磅之间的房产税率为物业的3%;总价值在50万至100万英磅之间的房产税率为物业的 4%;物业总价值在100万英磅以上的，税率为物业的5%。

市政物业税和大多数国家一样，在英国，所有的房产每年都要向所在行政区政府上交市政物业税。市政物业税的多少由房产的总价，行政区域内的住户多少来决定，另外市政物业税根据房产所处行政区域的不同也不仅相同。

但有一点是很特殊的：由于行政区政府把伦敦市中心区域的市政物业税定的极低，居住在这一区域昂贵房产里的业主需要缴纳的市政物业费反而比周边居住在总价便宜的多的房产内的业主要低。

对于英国的大多数房产来讲，市政物业税大概在每年1000英磅到3000英磅之间。

03  西班牙（马德里）

西班牙虽与英国同属欧洲，两个国家的地产投资税制差别不是一般的大。在西班牙做地产投资，需要缴纳的税项包括：购房税，印花税，公寓销售税，非居民所得税和土地增值税。

购房税西班牙主要有两种不同的购房税，取决于所购房产是新房还是二手房。

购买新房时，需要缴纳10%的增值税。如果购房款是250,000欧元，所需缴纳税款应该是25,000欧元；购买二手房，要缴纳的是财产转让税。税率视各自治区而有所不同，一般为房屋总价的5%-10%。

印花税无论是买卖新房还是二手房，都要缴纳印花税，税款为房产总价的1%加抵押贷款的1%。

公寓销售税在西班牙的非居民卖房者还应支付下列非居民所得税(IRNR)和土地增值税。

非居民所得税西班牙1月1日生效的税务改革对该国公民和外国人都产生了影响，因为它改变了非居民所得税。简而言之，鉴于税率的下调，出售物业时，如果总资产不超过400,000欧元，那么资本利得的税费较以前低。一旦资产价值超过400,000欧元，所适用的税率要高得多。

非居民财产转让税税率在2015年为20％, 在2016年将是19％。

土地增值税和西班牙公民一样，任何一个外国人出售自己的房产时，都必须缴纳土地增值税。此税也适用于由于土地增值而出售的房产。这就是为什么有必要评估房屋购买和出售时的土地价值差异。针对土地价差收取的税率，具体取决于房产所在城镇。

04  德国（柏林）

德国以严谨享誉全球。当然，德国的税制也是严谨到“令人发指”！他们竟然列出了在地产投资不同环节中，需要缴纳的税种！！

地产保有环节的税收包括：土地税，房产土地税。地产流转环节的税收包括：土地交易税，遗产税，赠与税，差价盈利税，资本利得税。

土地税基于土地涨价归公的基本原理,并维护税收正义的理念,德国对其境内占有土地的人设置了土地税,。目前,德国土地税实行一年一缴制，纳税人为土地所有者，征税对象为各企业、农业、林业等土地占有者。

土地税税率上,按照地产的种类各有不同，如联邦统一税率对农业生产用地为6‰，对建筑用地为2.6‰至3.5‰，但是德国各市镇仍有较大的土地税调控空间,可以制定适合的税率。

房产土地税长期以来,德国政府高度重视居民对房地产的基本需求,对房地产的买卖和经营予以严格的区别对待，对自有自用的第一套住宅(不包括度假村)不需缴纳房产税，只是对房基地征收土地税。德国普通居民在购置住宅时,也未将房基税列为重要的考虑因素。 对于房产土地税的具体设计,德国制定了专门的《房产税法》,采用比例税率,税率范围为0.98%至2.84%,平均税率为1.9%。

土地交易税纳税主体为土地买卖双方，征税对象为德国境内地产的转让交易。计税依据一般为交易价格,若交易价格不存在或无法确定，则应按照德国资产评估法的相关规定以地产评估值为基准,一般为市场价值的60%至80%。

2010年土地交易税的普通税率为3.5%至5%，土地所在州政府可以具体确定适用税率，如柏林和汉堡的税率为4.5%。

遗产税与赠与税遗产税和赠产税的纳税人为继承人和受赠人，课税对象为所继承或受赠的财产价额，除了扣除法律规定的项目外,例如债务、丧葬费用以及其他基础扣除额，将按照遗产继承人与被继承人的亲属关系的不同，实行不同的全额累计税率，当前最高税率为50%。

差价盈利税德国政府将税收措施作为房地产市场调控的基本手段。

如果房地产的投机商在不动产买卖交易中获得盈利,则需要缴纳15%的差价盈利税。自2009年1月1日起,德国政府对投资者的房租收入征收25%的资本利得税。