海外房产投资：包租酒店式公寓的利与弊

近日，在一份海外房产投资者抽样调查中显示，随着近年旅游业的疯狂发展，旅游式配套相关物业被越来越多的人所接受，在海外房产投资趋向高峰的同时，其多元化开始凸显，除了常见的别墅，纯住宅型城市公寓，部分投资者已将目光投向了酒店式公寓，其中10年包租酒店式公寓是最为典型的一种。

以东南亚最为热门的的投资目的地马来西亚为例，包租酒店式公寓投资主要集中在马六甲等以旅游业为主要经济产业的地区，出于旅游带动的需求，“10年包租”“固定年回报率”等宣传的特点成为投资者投资的最直接影响因素。

在谈及投资者对包租酒店式公寓的认可度时，不少投资者认为，作为海外投资，酒店式公寓最被看重的是不需要自己打理，且有固定收益。“出于地域的因素，国内投资者对海外物业打理其实是存在一定不便因素的，因此这类包租酒店式公寓对纯投资型投资者来说，可以省去不少麻烦，以及来回奔波的时间成本。”

即使是吉隆坡最常见的住宅型公寓，开发商或物业公司同样也有租售和物业管理的服务，对投资者也是具有相当吸引力的。“当然，这类‘帮忙出租’，与包租酒店式公寓中的‘包租’，是完全两个不同的概念，只是在海外投资地域性因素这一点来看，有着莫大的相似。”

而与此同时，对海外这类新兴投资物业，投资者无法如期获得出租回报，酒店管理公司提供的物业维修费用支出、抵扣问题也层出不穷，那么这类投资每年固定的高回报率背后，存在哪些弊端，投资者应该从哪些方面去客观看待这一投资呢。对此，建议主要可从以下三个方面考量。

首先，相对于住宅型公寓，酒店式公寓对于大环境的发展，人流量，交通等方面的要求更为苛刻，目前，在整个马来西亚房产市场，包租酒店式公寓也是近年逐渐发展起来的一种新兴投资方式，主要集中在马六甲等地区，而吉隆坡相对较少。

马六甲作为马来西亚热门的旅游区，面积1650平方公里,占全国0.5%，而常住人口仅73万,为全国0.25%，主要流动人口来源于旅游业，而这也正是催生酒店式公寓投资的一大原因，同时也是产生问题的一大因素。众所周知，旅游业往往受季节因素影响较大，且因旅游业整体规划宣传、交通网络布局，配套等因素的差异，从而导致人口流动的不稳定性，并成为直接影响收益是否能实现的一个重要因素。

因此，投资者在选择酒店式公寓投资，尤其需要注意地区经济发展情况，周边交通，配套。以位处吉隆坡的酒店式公寓M101项目为例，M101位于吉隆坡黄金地段，拥有四列轻快铁和单轨火车构成的交通网，比邻游客必到的最负盛名的阿罗街，且由于吉隆坡作为马来西亚首都的天然优势，人口增长存在必然性，这使得投资者对M101合同期内的酒店入住率和稳定的回报率相对很乐观，甚至合同到期后的租售问题都不用太担心。

其次，对于开发商的选择尤为重要。对于部分投资者选择的10年包租酒店式公寓为例，开发商的信用直接影响到是否能及时获得约定的收益。在房产购买交易完成后的租期合约内，部分开发商借口打欠条，提供空头支票给投资者的事件时有发生，然对此，投资者更多的是无奈和接受。“更为重要的是，在项目选址、区域经济发展预测把控、人流量分析等方面，开发商的实力、经验至关重要。”

此外，因地域原因，内地投资者难以亲力亲为物业的实际打理，对公寓设施的使用情况难以获得及时真实的信息，部分承担出租的酒店管理公司利用这点，谎报设备维修状况，从而擅扣投资者的收益。

因此，选择具有足够经验与实力的开发商，一方面，由于信用度会相对高，在获得约定收益方面更有保障，另一方面，优秀的开发商对地域现有条件，及未来发展等各方面条件的准确评测，能为未来物业的转售或持续出租、投资、增值空间提供有效的保障。

第三，包租酒店式公寓多作为纯投资用途，价格一般而言比同等住宅公寓要高，投资者主要依靠与开发商或者酒店管理公司签订一定年限包租合约而获取年固定收益，且包租契约时间有些长达10年，那么在租期内，投资者对于公寓的使用权非常有限，多数只有7-10天或者固定期限可用于度假、出差等临时自住。

此外，在资金周转方面较为约束，当遇到急需资金周转情况，租约期内公寓无法实现售卖变现。租约到期后，转售也相对不像住宅类公寓容易。

因此，在投资包租酒店式公寓的过程中，如果投资额过大，建议投资者最好充分考虑自身实际的资金运作情况，以免对现有事业的发展造成掣肘。

综合而言，海外优秀的酒店式公寓项目 ，对于纯粹投资目的的投资者具有相当的便捷性。而如何选择，以及判断是否适合投资，可从以上三个方面做一参考。