新加坡REITs全解析：房地产投资信托基金入门指南
在全球金融市场波动的背景下，美联储的降息周期已经启动，新加坡也步入了降息轨道。这一政策的调整，带动了低利率环境的延续，为投资者寻找稳定且具备高收益潜力的投资工具创造了绝佳时机。在这样的环境下，房地产投资信托基金(REITs)成为众多投资者的热门选择。
那到底什么是REITs呢？传统的房地产投资门槛往往很高，并且投资周期较长，因此普通人买房用于自住者居多，而用于投资的较少。那有没有一种好的投资方式，可以降低房产的投资门槛并且提高流通性，进而让普罗大众也能轻松参与房地产投资，从而分享房地产增值的蛋糕呢？本期就让小编给大家介绍一下房地产投资信托基金(REITs)吧！
01、REITs的简介
什么是REITs
房地产投资信托基金又称Real Estate Investment Trust，简称REITs，是资产证券化的典型代表。REITs是一种以发行收益凭证的方式向投资者募集资金，再由专业投资机构进行房地产投资、经管，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。
REITs的运营逻辑
REITs的收益主要来源于租金分红和交易的资本利得，投资者通过二级市场上的交易来参与房产投资。REITs的出现很好的解决了传统房地产投资门槛高、流通性差等问题。投资者通过购买REITs从而对标的房产进行投资可以最大限度的降低投资门槛，而随着门槛的降低参与人数也会随之增多，进一步增强的REITs的流通性。此外，不同于传统房地产投资中资金会集中在少部分房地产项目上，REITs还可以更好的帮投资者分散投资标的，从而降低投资风险。
REITs的种类
根据投资标的类型的不同，REITs可以分为以下六类：
零售类(Retail REITs)
零售类REITs主要投资商场，并将其出租给商户来赚取租金回报。商场的零售能力是决定零售类REITs回报率稳定性的主要因素。在经济下行的情况下，如果商户现金流出了问题，可能将无法支付租金，从而导致收益率下降。
住宅类(Residential REITs)
住宅类REITs主要投资成品住房和公寓，并将其出租给租客赚取租金回报。住宅类REITs大都偏爱CBD附近的住宅，因为这些片区的房价较高，需要租房的人也相对更多。
办公类(Office REITs)
办公类REITs主要投资写字楼，并将其出租给公司赚取租金回报。办公类REITs的优点是租赁合同的时间长，公司一旦入住，不会轻易退租。但办公类REITs也受到失业率和片区经济发展能力等影响。
工业类(Industrial REITs)
工业类REITs主要投资工厂，并将其出租给制造业公司作为办公场地，或是出租给快递公司作为仓库、分销中心。承租公司的发展情况直接决定了工业类REITs的回报率稳定性。此外，因为工业类房地产的所有权一般只有30年，所以这一类资产的贬值速度会比较快。
酒店类(Hospitality REITs)
酒店类REITs主要投资酒店、服务公寓和短期住宿设施，并赚取租金回报。酒店类REITs的回报率受到房屋空置率和经济波动的影响较大。
医疗类(Healthcare REITs)
医疗类REITs主要投资医院、医疗中心和退休中心，并赚取租金回报。医疗类REITs的回报率稳定性主要受到投资标的的医疗水平的影响。
REITs的回报率
REITs的收益主要来源于租金分红和交易的资本利得，投资REITs就是投资其管理的房地产。从某种意义上来说，投资者就成为了那些大型购物中心、商业园区的所有者(拥有一部分资产)。无论这些资产的租金收入是多少，其中一部分租金都会以分红的形式支付给投资者。一般来讲，S-REITs每季度或6个月派发一次股息。此外，投资者还可以在交易所自由交易REITs基金，获得潜在的资本增值。
新加坡REITs历史收益统计，图片来源bloomberg
投资REITs时需要谨慎做出选择，不能只看股息分配的比例，也不能只看股价增长的趋势。涨势不错的REITs可能不会提供很高的股息分红比例，导致总回报率偏低；而涨势一般甚至下跌的REITs也有可能提供很高的股息分红比例，使得总回报率变高。一般来说，在新加坡投资REITs可以获得大概5%-8%左右的收益率。
02、REITs投资须知
开户
以购买S-REITs为例，投资者需要开通SGX CPD account和Brokerage account，才能进行S-REITs的交易。小伙伴们可以在新加坡任意的券商公司进行开户。而国内想投资新加坡REITs的小伙伴可能还需要先开一个新加坡本地的银行账户，更多信息可以参考 无需出境 | 原来在新加坡开户如此方便！进行了解。
注意事项
投资种类
确定REITs所投的种类是否符合宏观经济发展。比如目前经济下行，办公类REITs派发的股息就非常的低。而随着远程办公的兴起，投资了数据中心的工业类REITs则变得更有吸引力了。
发展趋势
REITs是否有好的发展趋势(利好消息)，也是影响投资决定的一个因素。好的发展趋势可以表现为租金的按时缴纳、入住率的增长、旧房地产的收购，或是新房地产的投资等。
估值
REITs的投资依赖于所投房地产的创收能力。就像直接投资房地产需要估值一样，投资REITs也需要估值。坊间一般使用Funds From Operations (FFO)或者Adjusted Funds From Operations (AFFO)进行估值，感兴趣的小伙伴可以上网搜索。
资本化率
资本化率(Caplitalisation rate)表示预期在所投房地产项目上产生的回报率，数值越高越好。资本化率可以用来评估房地产投资的获利能力和回报潜力，其计算方法是用净营收除以该房地产项目(而非REITs本身)当前的市场价值。
03、降息对REITs的影响
降息对REITs通常有多方面的积极影响，以下是主要的几个方面：
融资成本降低
REITs通常依赖债务融资来进行资产收购和项目扩展。降息意味着借贷成本下降，使REITs能够以更低的成本融资。这不仅有助于提高运营效率，还可能提升净收益，增加分红的稳定性和吸引力。
资产估值上升
低利率环境往往推高房地产的估值，这对REITs持有的房地产资产价值有正向影响，进而提高其净资产价值，增强投资者的信心。
分红收益吸引力提升
REITs以高股息收益率闻名。在降息环境下，固定收益资产(如债券)的回报率降低，投资者更倾向于寻找高收益的替代品。REITs的分红收益率与较低的市场利率形成了显著的吸引力，从而吸引更多资金流入。
资本流入带动价格上涨
降息往往带动更多投资者进入股市寻找收益机会，REITs作为稳定、高分红的资产类别，通常会受到青睐。这种资金流入不仅推高了REITs的价格，也进一步降低了其收益率，但仍保持对其他资产类别的优势。
经济复苏的间接影响
降息通常伴随着刺激经济增长的目的。随着经济复苏，商业活动增加，租赁需求可能增长，为REITs的物业运营带来利好。例如，商业地产REITs可能从企业扩张中受益，零售REITs则可能因消费者支出增长而受益。