首先我们要了解下税法是由政府设计的，旨在激励或者抑制纳税人的某些行为。这也就是为什么税法对于房子交易和美国保险收益采取了少交税或者不交税的政策。今天我们着重讲一下房产。
美国政府自古以来就了解房地产行业对经济的重要性，所以会给出折旧，1031 Exchange(物业置换)，“Step Up Basis”（升值税基础）作为税收优惠的设计。
政策1：折旧
“折旧”会产生虚假支出，从而抵扣租金收入。房地产会随着时间的推移而升值，根据下图统计，房地产的升值幅度远远超过通货膨胀。
为什么税法要对不动产计提折旧呢？
美国国税局规定，任何住宅楼的折旧期限为27.5年。举个例子，如果你花30w美元在北卡购买了一套一居室公寓。土地可能价值2.5w美元，建筑价值27.5w美元。国税局允许建筑物的折旧支出为10w美元（275,000美元除以27.5年，土地是不能折旧的）。很可能获得15,000美元的净现金流；因此只需支付5,000美元的税款。
2017年税改引入红利折旧，为房地产投资者带来更大的账面损失。红利折旧允许纳税人加速折旧。在同一个例子中，如果我们对该公寓进行成本隔离，我们很可能在第一年就能获得价值5.5w美元的折旧，这实际上会给你带来4w美元的纸面损失（尽管你从该投资中获得了1.5w美元的实际净现金流）。现在，您不必为您的收入缴纳任何税款，您甚至可以用这4万美元的纸面损失来抵消您的部分W2 收入和一大笔预扣税退款。
政策2：出售出租房时推迟资本收益
“Life Kind Exchange”: 在出售出租房时推迟资本收益。首先我们要明白政策一提到的用来抵消租金收入的所有折旧都需要在出售房产时收回。比如10年后我们把俄亥俄的房子以50万美元的价格出售同一套公寓，您需要为资本收益（20w美元）和折旧回收（10w美元）缴税。
但政府在此设计了另一种税法，以激励您继续房地产投资之旅：1031 Exchange(物业置换).基本上，只要您将出售房产的全部收益用于在美国购买另一处或多处房产，您就不需要在出售时缴税。对地点、房产类型、房产数量等没有任何限制。大多数精明的房地产投资者都会利用这一法则来扩大他们的房地产投资组合。既然可以用税款为自己赚更多的钱，为什么还要交税呢？
政策3：升值税基础
“Step up Basis”确保您无需缴纳任何资本利得税。假设10年前在房地产上投资了5w美元，通过抵押贷款杠杆化，一路收集净现金流，进行多次1031 Exchanges以获得更大更好的投资，到我去世时，我拥有1000w美元的房地产投资组合，那么会发生什么？
我的孩子们将以市场价值继承我的房地产投资组合，而我只需放弃一生的资本利得税！这就是所谓的“Step Up Basis”（升值税基础），它也是一个税法。这是一生中仅有的一次”上调基础”。现在，我的孩子们既可以出售房产，也不用担心任何税收后果！
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