图表分析：美国房市目前仍处在上升周期的早期

1，美国房价指数（All-Transactions House Price Index for the United States）

上图为1975年以来以季为单位统计的全美所有房屋交易的房价指数走势图。以 1980年第一季度为100,谷峰是2007年第一季度的377.84，随后回落并形成双底图形：前一个底为2011年第一季度的309.4，后一个底较 低，为2012年第一季度的309.36（仍为1980年时美国房价的三倍）。随后美国房价反弹，到2013年第四季度即年底美国房价指数为 331.12，到2015年第一季度美国房价指数为351.58，距离2007年第一季度的谷峰还有不少上升空间。（图中的灰色阴影部分为美国经历经济衰 退的时期）

2，加州房价指数（All-TransactionsHouse Price Index for California）

上图为1975年以来以季为单位统计的加州所有房屋交易的房价指数走势图。以1980年第一季度加州房价指数为100,谷峰是2006年第三季度的641.47，随后回落到2012年第一季度的383.44（仍为1980年时加州房价的3.8倍）。随后加州房价反弹，到2015年第一季度该指数为512.17，距离2006年第三季度的谷峰641.47还有很大的成长空间。（图中的灰色阴影部分为美国面临经济衰退的时期）

3，新开工在建的私人房屋总数（HousingStarts: Total: New Privately Owned Housing Units Started）

这是1959年1月以来新开工在建的私人拥有的美国住房单位总数。住房单位包括三大类：1）独户房屋（Single-family houses，中国叫独栋别墅），2）连体房（townhouses，连体别墅）或康斗（Condos，有独立产权的公寓房），3）有五个及以上单位的公寓楼（Apartmentbuildings，单一产权）。单一公寓被看成是一个房屋单位，一栋有100套公寓房的大楼被看成是100个房屋单位。该统计指标是上述三大类住房单位的总数。

从图形上看，美国新开工在建的私人房屋单位总数像股票走势一样，是周期性上下波动的。该指标的最高读数是1972年1月249.4万套住房新开工在建，进入本世纪的最高读数是2006年1月的227.3万个单位，而历史最低读数发生在2009年4月，为47.8万个单位。这同道琼斯工业指数在2009年3月9日的6547.05点最低收盘价在时间上很吻合。随后该指标捻转上扬，2013年11月达110.1万，到2015年4月该指数为113.5万套。

从历史上看，该指标达到200万以上甚至200多万时堪称经济过热，终会掉头南下；而80万算的上属于经济过冷，是一个支撑线，历史上有好几次该指标跌倒80万附近后向上反转。该指标目前为113.5万，仅及1972年1月历史最高点249.4万的45.5%，只有2006年1月本世纪最高点227.3万的一半，未来尚有很大的成长空间。

图中灰色阴影为经济衰退时期，经济衰退期往往同该指标所表达的经济周期的谷底相联系，随后否极泰来，该指标开始走高。

4，美国已售独户新屋总数（New One Family HousesSold: United States）

美国新屋销售的历史最高记录发生在2005年7月，该月全美国共卖出 138.9万套独户新屋（独栋别墅），随后新屋销售量一路走低，并从2009年1月开始横向徘徊，最低点为2011年2月的27万套，并从那里反转上扬， 升到2014年2月的44万套。从图形上看，2009年初之后美国新屋销售量走了一个反向的头肩格局，而且右肩比左肩高，为未来进一步的上扬奠定了一个基 础。该头肩格局的颈线为2013年1月的45.8万，进入2014年后1月达到44.5万，2月略有回落，为44万，随后逐步走高； 2015年4月该指数达到51.7万套，仅为历史最高点138.9万的37%。

从 1991年1月的谷底40.1万到2005年7月的谷峰138.9万，美国新屋销售量的大牛市涨扬了14年半；而从该谷峰跌倒2011年2月的谷底27 万，美国新屋销售量的熊市持续了5年半，刚好完成了一个从谷底到谷底的20年周期。目前美国房市处在一个新的上升周期之中，虽然从2011年2月算起已经 四年，但仍然是在本轮上升周期的早期阶段，距离下一个谷峰还很遥远。

5，美国待售独户新屋总数（New One Family Homes ForSale in the United States）

待售独户新屋（新独栋别墅）总数与已售独户新屋（新独栋别墅）总数的区别是，后者系在某一段时期如一个月之内已销售的房屋总数，而前者是在某一天市场上已经建好、等待销售的房屋总数。
美国独户待售新屋总数的历史最高点在2006年7月1日，为57.2万栋，其近期的谷底为2012年7月1日的14.2万栋，前后相差整整6年，与美国房市的熊市相对应。目前该指标正处于由谷底升起的阶段，2015年4月的读数为20.5万套，不到2007年谷峰的半，尚处于新的上升周期的早期阶段。

6，美国房屋月供给率（Monthly Supply of Homes in the United States）

房屋月供给率是待售房屋数与已售房屋数之间的比例，用来说明相对于已售房屋而言现有房屋库存量的规模，即按当前的销售速度，如果不建新房，待售房屋的库存量能够持续几个月。
它是一个反向的经济指标，经济不好时房子卖不出去，房屋的库存量就大；反之，大家抢购房屋时其库存量就小。由于它是两个指标-待售房屋数与已售房屋数之间相对的比率，很低的房屋月供给率未必一定表明房市的谷峰形成了（如2013年1月美国房市刚刚走出谷底不久，远未接近谷峰），但很高的房屋月供给率却往往是与房市的谷底相对应的（图中的灰色阴影部分为经济衰退期，而经济衰退期总是距房市的谷底不远）。

上图显示，自1963年1月以来，美国房屋月供给率的最高纪录是2009年1月创下的12.2个月，当时美国正处在2008年次贷危机所引起的1929年大危机之后最严重的经济衰退之中（注意图中的灰色阴影）。次贷金融危机之后，美国房屋月供给率的最低记录是2013年1月的3.9个月，这是美联储2012年9月推出QE3和12月推出QE4两轮量化宽松政策，以每月850亿美元的房贷收购刺激了房屋销售，使该指标降到了金融危机之后的最低点。该指标2014年1月为5个月的库存；2015年4月的读数为4.8个月的库存，离2000年前后曾经出现的3.5个月的历史最低库存尚有差距，说明美国房市远非过热，目前房地产市场仍然是在健康地发展。